Czasowe wygaszenie umów najmu w galeriach handlowych w związku z zakazami wprowadzonymi w czasie trwania epidemii koronawirusa

Wprowadzone w tzw. Tarczy Antykryzysowej wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu dotyczących oddania do używania „powierzchni handlowej” jest przykładem niechlujstwa legislacyjnego najwyższej próby. Przepis sprawia wrażenie napisanego w ciągu 5 minut „na kolanie” i to bynajmniej nie przez profesjonalnego legislatora. Sprawia on tyle problemów interpretacyjnych, że może być źródłem niezliczonych sporów na dobre kilka następnych lat.

Prawdopodobnie rozwiązanie węzła gordyjskiego, który powstał na skutek tej regulacji będzie wymagało interwencji ustawodawcy. Pomijając bowiem fakt, że możliwe będzie załagodzenie sytuacji w drodze dobrowolnych porozumień zawieranych przez zainteresowane podmioty (strony umów najmu), nie ma obecnie sposobu, by dokonać takiej interpretacji przepisu o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań najemców oraz właścicieli galerii handlowych, który prowadziłby do jednoznacznych, logicznych oraz zgodnych z domniemaną wolą ustawodawcy wniosków.

Art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm., którą dalej będzie przytaczana jako „ustawa”, „specustawa lub „ustawa antykryzysowa”) nie spełnia podstawowych zasad poprawnej legislacji. Gdyby oceniać jego zgodność z Konstytucją tylko z tego punktu widzenia, musiałby zostać uznany za niezgodny z art. 2 Konstytucji. Trudno przyjąć bowiem, że w państwie prawa możliwe jest wprowadzenie regulacji tak dalece ingerujących w prawa podmiotów gospodarczych, nie zapewniając chociażby minimum pewności prawa, której podstawą jest względna jasność i czytelność wprowadzanych przepisów dla uczestników obrotu.

Nic dziwnego, że powstałą lukę wielu komentatorów stara się wypełnić w drodze wykładni funkcjonalnej, czasem idącej niepokojąco daleko. Wątpliwości są wyjaśnianie także przez instytucje rządowe, jednakże w ten sposób, że powoli ma miejsce zacieranie granicy pomiędzy działalnością interpretacyjną a działalnością prawodawczą. Trzeba bowiem pamiętać, że choć wykładnia funkcjonalna jest dopuszczalną techniką odczytywania norm prawnych z przepisów, to jej niczym nieograniczone stosowanie prowadzi na dłuższą metę do poważnego osłabienia zaufania obywateli do trwałości i pewności prawa.

W jaki sposób ustawodawca chciałby widzieć wygaszenie umów najmu w galeriach handlowych?

Warto oddać głos samemu ustawodawcy materialnemu, czyli autorom autopoprawki, którzy tak oto wyjaśniają mechanizm zawieszenia umów najmu:

„Co do zmiany art. 1 pkt 14 w zakresie wprowadzanego art. 15ze – z powodu ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii, zakazano prowadzenia niektórych działalności gospodarczych w galeriach handlowych, w których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000m2. W związku z tym prowadzenie dotychczasowej działalności w tych miejscach jest zabronione (punkty sprzedaży lub świadczenia usług są zamknięte) albo stało się mniej opłacalne z powodu zmniejszenia liczby klientów przebywających w galeriach handlowych (punkty sprzedaży lub świadczenia usług notują spadek przychodów). Umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie. Po ustaniu zakazu dotychczas korzystający z powierzchni w galerii handlowej będą zobowiązani do złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach jak wnikające z postanowień umowy, jednak przez dłuższy okres, tj. okres zakazu i dodatkowo 6 m-cy od dnia odwołania tego zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo. Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu. Wprowadzane rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej”

(źródło: http://orka.sejm.gov.pl/Druki9ka.nsf/0/5EDFDA5A0BA099CBC1258538003A6786/%24File/299-A.pdf)”

[podkreślenia własne]

W jaki sposób mechanizm wygaśnięcia umów najmu jest wyjaśniany na stronach rządowych?

Na stronie gov.pl (wg stanu na dzień 10 kwietnia 2020 r.) w ten sposób natomiast wyjaśniony jest sens wprowadzonej regulacji:

„Mechanizm mający ułatwić obu stronom umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych przetrwanie trudniejszego okresu spowodowanego epidemią koronawirusa.   

Czasowe wygaśnięcie w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kwadratowych zgodnie z właściwymi przepisami, zobowiązań wynikających z umów: najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

W terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kwadratowych osoba uprawniona dotychczas do używania powierzchni handlowej ma złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na takich samych warunkach, jak przed ogłoszeniem zakazu. Nowa umowa ma wiązać przez okres odpowiadający długości okresu obowiązywania zakazu i dodatkowo sześciu miesięcy. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie, to uważa się, że do czasowego wygaśnięcia umowy nie doszło. Czasowe wygaśnięcie umowy obowiązuje od dnia wprowadzenia zakazu, a obowiązek złożenia oferty zawarcia nowej umowy na dotychczasowych zasadach – od dnia zniesienia zakazu.

Strony wyżej wymienionych umów mogą korzystać także z innych rozwiązań na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego na wypadek wprowadzenia ograniczeń w swobodzie działalności gospodarczej”.

Źródło: www.gov.pl

[podkreślenia własne]

Jak wygaszenie umów najmu w centrach handlowych rozumieją autorzy Przewodnika Antykryzyowego?

Obszerne wyjaśnienie wprowadzonej regulacji zostało zawarte także w „Przewodniku Antykryzysowym” wydanym przez Polski Fundusz Rozwoju.

„W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (centra handlowe) wygasają, począwszy od wprowadzenia zakazu, wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Przepis ten wprost dotyczy wyłącznie umów zawartych z podmiotami używającymi lokali handlowych znajdujących się wewnątrz centrów handlowych, których działalność została ograniczona lub zakazana zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym Rozporządzeniami Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii.

(…)

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań pod umowami nie dotyczy umów używania powierzchni usługowej w centrach handlowych, niezależnie od objęcia ich zakazem lub ograniczeniem działalności na podstawie obowiązujących przepisów.

Przykład

Umowy najmu powierzchni usługowej w centrach handlowych, takich jak np. kina, sale zabaw, banki, pralnie, kliniki medyczne, nie podlegają czasowemu wygaśnięciu. W przypadku gdy najemca wziął w najem częściowo powierzchnię handlową, oraz częściowo powierzchnię usługową, czasowe wygaśnięcie dotyczy tylko wzajemnych zobowiązań i uprawnień dotyczących powierzchni handlowej.

[koniec przykładu]

Mając na uwadze uzasadnienie do omawianego przepisu, wydaje się, że intencją ustawodawcy było objęcie przepisem wszystkich umów, a nie tylko tych dotyczących lokali o przeznaczeniu handlowym, pod warunkiem, że działalność prowadzona w tych lokalach została ograniczona lub zakazana zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przepis ten dotyczy wyłącznie umów zawartych z podmiotami, które biorą do używania określoną powierzchnię handlową w centrum handlowym (lokal lub lokale) i nie obejmuje umów, na podstawie których właściciel oddał w najem, dzierżawę lub używanie pod innym tytułem całą powierzchnię nieruchomości zabudowaną centrum handlowym lub całą powierzchnię takiego obiektu.

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań nie wpływa na ważność zabezpieczeń udzielonych pod taką umową i nie podlegają one zwrotowi na rzecz uprawnionego.

W okresie obowiązywania czasowego wygaśnięcia zobowiązań pod umowami nie następuje zwrotne przekazanie posiadania powierzchni handlowej na rzecz udostępniającego, a uprawniony pozostaje w jej posiadaniu i ma prawo na okres zakazu do przechowywania na niej swojej ruchomości.

Celem przepisu nie jest całkowite i nieodwołalne wygaszenie stosunków umownych pomiędzy udostępniającym a uprawnionym, lecz jedynie czasowe ich wygaszenie, podczas którego strony powinny powstrzymać się od wzajemnych świadczeń. Czasowe wygaśnięcie może zostać cofnięte ze skutkiem wstecznym, jeżeli uprawniony nie złoży udostępniającemu oferty przedłużenia okresu obowiązywania umowy. W przypadku skorzystania przez uprawnionego z oferty przedłużenia obowiązywania umowy najmu, nie skutkuje to potrzebą podpisania nowej umowy przez udostępniającego oraz uprawnionego.

W celu skorzystania z wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy używania powierzchni handlowej uprawniony do jej używania powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy.

Oferta taka powinna być złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w centach handlowych.

Przykład

Minister Zdrowia ze skutkiem na dzień 1 kwietnia 2020 r. odwołuje stan epidemii oraz cofa zakazy prowadzenia określonych działalności w centrach handlowych. W dniu 31 czerwca 2020 r. uprawniony złożył udostępniającemu ofertę przedłużenia okresu obowiązywania umowy o okres zakazu przedłużony o 6 miesięcy.

Ponieważ oferta uprawnionego została złożona w terminie, okres obowiązywania umowy podlega przedłużeniu o 6 miesięcy i 17 dni (okres obowiązywania zakazu, tj. od 14 marca do 31 marca 2020 r.). Postanowienia umowy, w tym czynsz oraz inne opłaty, pozostają na tych samych warunkach, co poprzednio i są należne od uprawnionego od dnia uchylenia zakazu prowadzenia działalności.

Zobowiązania pieniężne uprawnionego za okres 17 dni obowiązywania zakazu podlegają wygaśnięciu z mocy prawa, a udostępniający jest zobowiązany do korekty faktur wystawionych uprawnionemu za okres obowiązywania zakazu, oraz wystąpienia o zwrot podatku CIT i VAT z tytułu takich faktur.

[koniec przykładu]

Przykład

Oferta złożona przez uprawnionego w terminie nie została przyjęta przed udostępniającego. W takim przypadku okres obowiązywania umowy nie podlega przedłużeniu, natomiast ze względu na zachowanie terminu złożenia oferty przez uprawnionego wygaśnięcie zobowiązań pod umową podczas zakazu prowadzenia działalności będzie skuteczne.

Postanowienia umowy, w tym czynsz oraz inne opłaty pozostają na tych samych warunkach, co poprzednio i są należne od uprawnionego od dnia uchylenia zakazu prowadzenia działalności.

Zobowiązania pieniężne uprawnionego za okres obowiązywania zakazu podlegają wygaśnięciu z mocy prawa, a udostępniający jest zobowiązany do korekty faktur wystawionych uprawnionemu za okres obowiązywania zakazu, oraz wystąpienia o zwrot podatku CIT i VAT z tytułu takich faktur.

[koniec przykładu]

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy używania powierzchni handlowej przestaje wiązać oddającego powierzchnię z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty przez uprawnionego do jej używania.

Przykład

Minister Zdrowia ze skutkiem na dzień 1 kwietnia 2020 r. odwołuje stan epidemii oraz cofa zakazy prowadzenia określonych działalności w centrach handlowych. Uprawniony do dnia 1 lipca 2020 r. nie złożył udostępniającemu oferty przedłużenia okresu obowiązywania umowy o okres zakazu przedłużony o 6 miesięcy.

Konsekwentnie, czasowe wygaśniecie wzajemnych zobowiązań przestaje obowiązywać z mocą wsteczną, umowa pozostaje w mocy, a uprawniony jest zobowiązany do zapłaty wymagalnych kwot wobec udostępniającego za okres zakazu prowadzenia działalności.

Postanowienia umowy, w tym czynsz oraz inne opłaty, pozostają na tych samych warunkach co poprzednio”

Żródło: Polski Fundusz Rozwoju – pfr.pl

[podkreślenia własne]

Czy uzasadnienia projektu autopoprawki, przewodniki i poradniki na stronach rządowych pomagają w wykładni przepisu?

Uzasadnienie projektu autopoprawki pozornie może pomóc w interpretacji przepisu prawnego. Nierzadko przecież pomocniczo korzysta się nawet z takich źródeł jak zapisy dyskusji w toku procesu prawodawczego – w celu odczytania zamiaru prawodawcy. Należy jednak zaznaczyć, że w polskim systemie prawa źródłem prawa jest ciągle ustawa, a nie uzasadnienie jej projektu. Uzasadnienie może być w jakiejś mierze przydatne, jednak pod warunkiem, że w drodze wykładni językowej samego przepisu dochodzi się do niejednoznacznych rezultatów lub określonych wątpliwości. Wówczas w ich wyjaśnieniu może faktycznie pomóc treść uzasadnienia ustawy. W przypadku analizowanego przepisu jest jednak inaczej. Jeśli przyjąć, że intencja ustawodawcy została zawarta w cytowanym uzasadnieniu projektu autopoprawki, to należy uznać, że nastąpiło całkowite rozminięcie się tej intencji z tekstem normy prawnej, która wynika z interpretacji zawartego w opublikowanym w Dzienniku Ustaw przepisu art. 15ze ustawy.

W tej sytuacji uznać należy, że tekst uzasadnienia autopoprawki ma całkiem uboczne znaczenie dla interpretacji przepisu. Można nawet przyjąć, że ma znaczenie zupełnie marginalne. W sytuacji pośpiechu, w jakim pracowano nad przyjęciem rozwiązań dotyczących umów najmu w galeriach handlowych, nie można wszak wykluczyć, że tekst uzasadnienia w ogóle nie dotyczy przepisu, który ostatecznie znalazł się w ustawie.

Co do przewodnika oraz informacji na stronach rządowych, to niewątpliwie starają się one zaproponować pewną drogę wykładni przepisów, która pozwala zaprowadzić porządek w tym całym chaosie. Co więcej, można nawet stwierdzić, że koncepcja zaprezentowana w Przewodniku Antykryzysowym jest całkiem spójna i logiczna i nawet można byłoby ją przyjąć, gdyby tezy z przewodnika zostały zapisane w ustawie. Problem jest tego rodzaju, że ta proponowana wykładnia nie wynika w oczywisty sposób z tekstu samego przepisu opublikowanego w Dzienniku Ustaw.

Co ciekawe, wytłumaczenie mechanizmu wprowadzonego w przepisie zaproponowane w Przewodniku Antykryzysowym wchodzi także w rozstrzyganie kwestii fiskalnych, proponując korzystną dla budżetu państwa, natomiast dość krzywdzącą dla podmiotów oddających powierzchnię handlową w najem, praktykę wystawiania faktur za okres, w którym umowa najmu jest zawieszona, co oczywiście oznacza powstanie obowiązku podatkowego po stronie wynajmujących.

Dlaczego odstąpiono od pierwotnej wersji przepisu dotyczącego obniżki czynszu w galeriach handlowych?

Idea pierwotnego rozwiązania zawartego w projekcie ustawy (Druk nr 299) sprowadzała się do obniżenia czynszu najmu o 90 %:

„Art. 15ze. 1. W przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu”

Trudno znaleźć wytłumaczenie, dlaczego nastąpiło odstąpienie od tej koncepcji, która pod pewnymi względami wydawała się bardziej klarowna.

Prawdopodobny jest argument odwołujący się do równego traktowania podmiotów gospodarczych w obrocie handlowym. Obniżenie czynszu o 90 % to jednostronna bonifikata, który krzywdzi drugą stronę stosunku prawnego. Trudno tu mówić o poszanowaniu zasady równości wobec prawa w działalności gospodarczej. Byłaby to raczej usankcjonowana na masową skalę przez państwo dyskryminacja (aczkolwiek być może uzasadniona na skutek wyjątkowych okoliczności). Dlaczego więc nie wygasić obustronnych zobowiązań? Problem wydaje się rozwiązany – nie ma już mowy o naruszeniu zasady równości, wszak zobowiązanie jest wygaszane obustronnie, tj. obie strony są zwolnione z obowiązku świadczenia. Pewne wątpliwości mogłyby także zostać podniesione na gruncie przepisów dotyczących pomocy publicznej. Z tego punktu widzenia wzajemne wygaśnięcie zobowiązań wydaje się pomysłem niemalże genialnym, jednakże do momentu aż nie zastanowimy się nad konsekwencjami takiego wygaszenia.

Jak należy rozumieć wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań z umów najmu w galeriach handlowych?

Omawiany przepis w całości ma następującą treść:

„Art. 15ze

1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

2.            Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

3.            Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.

4.            Postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”

Zgodnie z ust. 1 tego przepisu w okresie obowiązywania zakazu wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu. Przepis w tym zakresie wydaje się jasny. Wygaśnięcie zobowiązania musi być tu rozumiane jako jego unicestwienie powodujące wygaśnięcie uprawnień i roszczeń o charakterze obligacyjnym skutkujące brakiem możliwości ich dochodzenia wobec drugiej strony umowy. Oznacza to zatem z drugiej strony – zwolnienie drugiej strony z konieczności wykonania zobowiązania.

W przypadku najemcy będzie to przede wszystkim zobowiązanie do zapłaty czynszu, ale przecież nie tylko. Najczęściej obowiązki tego rodzaju zostają szczegółowo określone w umowie i oprócz czynszu jest to obowiązek ponoszenia różnorakich dodatkowych opłat, ale też inne obowiązki, także o charakterze niepieniężnym. Co więcej są to obowiązki o charakterze okresowym, ale też obowiązki jednorazowe, np. obowiązek zapłaty kaucji zabezpieczającej, obowiązek ustanowienia zabezpieczeń, obowiązek rozliczenia nakładów.

Po stronie wynajmującego będzie to obowiązek udostępnienia powierzchni, ale także obowiązek zapewnienia mediów, odpowiednich warunków prowadzenia handlu, ochrony budynku, promocji, marketingu itp.

Nietrudno dostrzec już na samym początku nierównomierność korzyści osiągniętych na skutek wprowadzenia opisywanego rozwiązania. Najemca zostaje zwolniony z konieczności realizacji swojego podstawowego obowiązku, tj. zapłaty czynszu, gdy tymczasem wynajmujący tak naprawdę realnie i faktycznie cały czas będzie musiał zapewniać utrzymanie funkcjonowania galerii handlowej przynajmniej w zakresie chociażby utrzymania właściwej temperatury wnętrz, zapewnienia monitoringu czy całodobowej ochrony. To ostatnie może być przecież niezwykle istotne w czasach, gdy z powodu przedłużającego się stanu blokady państwa o negatywnych skutkach ekonomicznych dla obywateli, może dochodzić do aktów kradzieży lub szabrownictwa. Jednocześnie właściciel galerii handlowej nie posiada prawnych instrumentów do żądania opróżnienia pomieszczeń – na skutek zawieszenia działalności sądów (teoretycznie nawet wyrok nakazujący opróżnienie lokalu nie uprawomocni się w okresie trwania zakazów), a co więcej poniechanie dbania o mienie pozostawione przez najemcę mogłoby prowadzić do odpowiedzialności cywilnoprawnej (chociażby na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia).

Czy w prawie cywilnym funkcjonuje pojęcie wygaszenia zobowiązań?

W Kodeksie cywilnym w kilkudziesięciu przepisach mowa jest o wygaśnięciu – najczęściej praw, praw rzeczowych, uprawnień. Nie miejsce tu na omówienie wszystkich, ale ciekawe może być przeanalizowanie paru przykładów:

  • uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub groźby wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (art. 88 KC),
  • pełnomocnictwo wygasa co do zasady z chwilą śmierci mocodawcy (art. 101 KC),
  • ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeśli zrzeknie się go uprawniony (art. 246 KC),
  • użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 255 KC),
  • służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 293 KC),
  • służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa (Art.  3053 KC)
  • zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu (Art.  3651 KC),
  • zaspokojenie któregokolwiek z wierzycieli solidarnych powoduje wygaśnięcie zobowiązania w całości (art.  367 KC),
  • przy bezpodstawnym wzbogaceniu obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony (art. 409 KC),
  • przy zwolnieniu z długu zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje (art. 508 KC),
  • jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią, poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygasa z chwilą przejęcia długu, chyba że poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia (art. 525 KC) – w tym przypadku, co ciekawe, podkreśla się w doktrynie, że wyrażenie zgody poręczyciela lub osoby trzeciej na dalsze trwanie zabezpieczenia może nastąpić tylko do momentu przejęcie długu. Dokonane po tej chwili nie ma prawnego znaczenia;
  • wygaśnięcie uprawnień z rękojmi (art. 568 KC),
  • wygaśnięcie umowy leasingu, jeśli po wydaniu korzystającemu rzecz została utracona z powodu okoliczności, za które finansujący nie ponosi odpowiedzialności, umowa leasingu wygasa (Art.  7095 KC).

Powyżej podano tylko niektóre przykłady przepisów, w których mowa jest o wygaśnięciu praw rzeczowych, czy też uprawnień wchodzących w skład prawa podmiotowego oraz praw obligacyjnych.

Nie można też zapomnieć, że na podstawie ogólnych zasad prawa zobowiązań można mówić w szczególności o wygaśnięciu zobowiązania na skutek zapłaty, zwolnienia z długu czy też np. rozwiązania umowy czy to na skutek zgodnego oświadczenia woli czy to na skutek wypowiedzenia albo kształtującego wyroku sądu

Czy wygaśnięcie zobowiązania może być odwracalne?

Wydaje się, że jedną z cech wygaśnięcia czy to praw czy też zobowiązań w prawie cywilnym jest to, że ma ono charakter definitywny i nieodwracalny. Ta definitywność dotyczy zarówno przypadków wygasania praw rzeczowych jak też praw obligacyjnych. Wszelkie przypadki, gdy definitywność wygaśnięcia praw jest ograniczona, są wyraźnie wskazane i ograniczenie to następuje pod wyraźnie określonymi w przepisie prawa warunkami.

To właśnie sprowadza nas do podstawowego pytania:

Czy można „wygasić wygaszenie” zobowiązań z umów najmu powierzchni handlowych? Innymi słowy – czy można cofnąć wygaszenie umów w galeriach handlowych?

Wyjaśnienia „urzędowe” cytowane wyżej stawiają sprawę jasno – najemca może się zastanowić przez 3 miesiące po zakończeniu trwania zakazu prowadzenia handlu – albo prowadzę dalej działalność przy przedłużeniu okresu trwania umowy o 6 miesięcy (to ma być z kolei bonus i pewna rekompensata dla galerii handlowej), albo nie składam oświadczenia woli i wygaśnięcie uznaje się za niebyłe. W tym przypadku umowa trwa dalej, ale wygaśnięcie traktuje się tak jakby ono nie istniało. Oznacza to, że najemca byłby zmuszony do zapłaty nieuiszczonych płatności z tytułu czynszu najmu z odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych, oraz innych należności. Co więcej musiałby się liczyć z możliwością wszelkich negatywnych skutków określonych w umowie najmu, a związanych ze zwłoką w zapłacie czynszu.

Jest też jeszcze jedna możliwość – wynajmujący nie przyjmie oferty przedłużenia umowy. Wówczas wygaśnięcie zobowiązań w okresie trwania zakazu pozostaje w mocy, a ustawa jest wykonywana dalej przez strony na dotychczasowych zasadach.

Problem jednak w tym, że proponowana w źródłach rządowych interpretacja nie wynika wprost z przepisu art. 15ze ustawy antykryzysowej.

Jeszcze raz warto zacytować art. 15ze ust. 2 ustawy:

„Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty”

Niestety przepis ten jest dotknięty dwoma poważnymi brakami:

  1. W pierwszym zdaniu mowa jest o „udostępniającym”, w drugim zdaniu mowa jest o „oddającym”. Na pierwszy rzut oka chodzi o ten sam podmiot, ale użycie w jednej jednostce redakcyjnej tekstu prawnego dwóch różnych terminów składnia do odmiennego wniosku. „Oddającym” może być przykładowo podmiot oddający lokal po zakończeniu najmu (wygaśnięciu stosunku najmu), choć w tym przypadku bardzie zasadne byłoby użycie terminu „zdający”.
  2. W drugim zdaniu brakuje najwyraźniej słowa bądź słów we frazie „bezskutecznego upływu (???????) na złożenie oferty”. Wydaje się, że powinno się tam znaleźć słowo „terminu”, jednakże jak dotychczas polska doktryna prawa nie doczekała się jakiejkolwiek koncepcji uzupełniania tekstu prawnego w wyrazy zagubione w toku przyspieszonego pisania ustawy, tak więc jest to pole do pogłębionych badań dla prawoznawców. Fundamentalne założenie tzw. racjonalnego prawodawcy wydaje się nie wystarczać dla tego typu sytuacji. Warto jednak zauważyć, że brakujące słowo to może być przecież zarówno jedno słowo jak też i parę słów. Dlaczego zakładać, że w toku przyspieszonej redakcji nie doszło do wykreślenia całego zdania?

W zasadzie, mając na uwadze, że w prawie cywilnym z reguły wygaśnięcie praw następuje definitywnie i nieodwracalnie, redakcja przepisu jest zupełnie nieadekwatna do celu jaki (prawdopodobnie) chciałby osiągnąć prawodawca realny (rząd). Dla celu tego konieczne i niezbędne byłoby wskazanie, że wygaśnięcie jest anulowane z mocą wsteczną, a tego opisywana regulacja nie zawiera.

Jak można rozumieć konsekwencje nieprzedłużenia umowy najmu po ustaniu zakazu?

Jeśli natomiast rozumieć przez „oddającego” oraz „udostępniającego” jedną osobę wynajmującego, to z faktu, że przestają go wiązać postanowienia ustępu pierwszego o wygaśnięciu stosunku najmu, mogą wynikać następujące konsekwencje:

  1. oznacza to, że umowa pozostawała w mocy od czasu wprowadzenia zakazu tak jakby żadnego wygaśnięcia nie było,
  2. ponieważ wygaśnięcie nastąpiło na okres zakazu, to po zakończeniu zakazu skończyło się wygaśnięcie i umowa jest dalej kontynuowana, jednakże w mocy pozostaje wygaśnięcie w okresie trwania zakazu,
  3. wygaśnięcie jest przedłużone do momentu złożenia oświadczenia woli o przedłużeniu umowy, ewentualnie, jeśli nie doszło do złożenia oświadczenia woli – do upływu 3 miesięcy od dnia ustania zakazu prowadzenia działalności. Jeśli oświadczenie woli o przedłużeniu umowy nie zostanie złożone, umowa wygasa definitywnie.

Z uzasadnienia oraz źródeł rządowych przebija wyraźna tendencja do przyjęcia koncepcji z punktu 1). Wydaje się jednak, że nie ma ona mocnego oparcia w tekście uchwalonego przepisu, gdyż modyfikacja stosunku zobowiązaniowego ze skutkiem ex tunc musiałaby zostać expressis verbis wyrażona w treści przepisu, tj. w art. 15ze ust. 2 (który w założeniu tych komentatorów ma właśnie prowadzić do restytucji umów z mocą wsteczną).

Z podobnych względów trudno znaleźć uzasadnienie dla koncepcji drugiej, choć wydaje się ona dość kompromisowym rozwiązaniem.

Wbrew pozorom trzecia koncepcja znajduje oparcie przede wszystkim w celu ustawy, którym było wsparcie najemców. Przyznanie najemcom powierzchni handlowej dodatkowego czasu 3 miesięcy po ustaniu zakazu, czy przedłużyć prowadzenie działalności mogłoby umożliwić powrót do działalności po okresie przestoju i zapewnić czas do namysłu. Najemca, który chciałby podjąć działalność jak najszybciej musiałby też jak najszybciej złożyć ofertę woli przedłużenia umowy – bez tego nie mógłby otworzyć sklepu, gdyż ciągle wygaszone byłoby zobowiązanie wynajmującego (galerii) do udostępnienia powierzchni. Dopiero po przywróceniu możliwości faktycznej handlu, co wiązać musiałoby się niejednokrotnie z uporządkowaniem asortymentu, a także po wprowadzeniu nowych zabezpieczeń związanych z epidemią koronawirusa (które zapewne będą wymagane), najemca składałby oświadczenie o przedłużeniu umowy. Nie da się wykluczyć, że taka właśnie intencja przyświecała ustawodawcy przy konstruowaniu przepisu – ochrona możliwości wznowienia działalności przez handlowców, którzy wszak będą musieli się liczyć w tym czasie z licznymi trudnościami.

W dodatku koncepcja, że w przypadku niezłożenia oświadczenia o przedłużeniu umowy, umowa wygasa definitywnie, również jest spójna z założeniami ustawy, gdyż umożliwia najemcy, który poniósł nieodwracalne szkody w płynności finansowej na skutek pandemii koronawirusa, zrezygnowanie z trwania umowy bez wielu negatywnych konsekwencji określonych w samej umowie. Wadą tego rozwiązania pozostaje to, że w praktyce niezwykle skomplikowane byłoby rozliczenia stron umowy np. co do dokonanych nakładów.

Pogląd o „wygaśnięciu wygaszenia” z mocą wsteczną prowadzi zaś do wielu absurdalnych konsekwencji. Przede wszystkim świadczenia okresowe w okresie wygaśnięcia zobowiązań nie mogłyby powstać. Jeśli wygaśnięcie zobowiązań miałoby się dokonywać z mocą wsteczną, to w przypadku anulacji wygaszenia za okres trwania zakazu również te świadczenia okresowe o zapłatę czynszu musiałyby powstawać z mocą wsteczną. Ewentualnie też można by sobie wyobrazić koncepcję taką, że wszelkie wygaszone zobowiązania odradzają się z dniem wymagalności następującym po dniu, w którym upłynął termin do złożenia oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najmu.

Nie wydaje się bowiem bezpodstawne pytanie – po co ustawodawca miałby dawać formę wsparcia przedsiębiorcom polegającą na zwolnieniu z pokrywania czynszu najmu, dając im później czas do namysłu, a jeśli wybraliby opcję nieprzedłużania najmu, karać odsetkami za opóźnienie od nieopłaconych rat czynszu? W przypadku najemców którzy nie zdecydowali się na przedłużenie umowy, pomoc polegałaby więc na przedłużenie terminu zapłaty czynszu na okres trwania zakazu zwiększony przez 3 miesiące, za cenę jednak zapłaty odsetek oraz możliwości ponoszenia wszelkich negatywnych konsekwencji przewidzianych w umowie najmu. Używane przez niektórych w odniesieniu do pakietu antykryzysowego hasło „betonowego koła ratunkowego” mogłoby dobrze opisywać skutki tej interpretacji. Warto dodać, że konsekwencje te bywają dość surowe i bezwzględne wobec najemców, którzy niejednokrotnie występują jako strona słabsza w tym stosunku umownym.

Żadna z koncepcji nie rozwiązuje jednak kolejnego problemu:

Czy najemca będzie zobowiązany do zapłaty za bezumowne korzystanie z powierzchni najmu w galerii handlowej w okresie wygaśnięcia zobowiązań?

Art. 15ze ustawy antykryzysowej w żaden sposób nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń przez strony umowy najmu na innych podstawach niż zawarta umowa najmu czy umowa podobnego rodzaju. Wygaszenie zobowiązań przewidziane w tym przepisie dotyczy bowiem tylko umowy najmu. Jeśli więc w okresie zamknięcia galerii z winy galerii handlowej doszłoby do zniszczenia towaru lub wyrządzenia w inny sposób szkody najemcy, niewątpliwie wystąpi odpowiedzialność odszkodowawcza galerii handlowej.

Podobnie, nie można nie zauważyć, że najczęściej w okresie trwania zakazu handlu, de facto najemca będzie w dalszym ciągu korzystał z powierzchni handlowej, przechowując tam swój towar. To rodzi odpowiedzialność z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy po stronie najemcy. Nie można też w pewnych przypadkach wykluczyć rozważania odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Pozostaje kwestią otwartą, czy właściciele galerii handlowej będą występować wobec najemców z tego rodzaju roszczeniami, co oczywiście byłoby sprzeczne z postulowanym przez ustawodawcę celem regulacji. Osobną kwestią byłoby to, w jaki sposób biegły sądowy szacowałby wysokość odszkodowania w takiej sprawie. Jest to z pewnością zagadnienie na osobne rozważania, ale być może celem regulacji art. 15ze ust. 4 było wykluczenie stosowania pozostałych przepisów Kodeksu Cywilnego, na podstawie których właściciel galerii handlowej mógłby żądać pewnego rodzaju świadczeń od najemcy.

Jakich zobowiązań najemcy oraz galerii handlowej dotyczy wygaśnięcie ze względu na czas ich powstania?

Nie jest jasne, jakich zobowiązań dotyczy wzajemne wygaśnięcie zobowiązań z uwagi na to, w jakim czasie powstały. Można tu przyjąć trzy koncepcje:

  1. wygasają wszystkie zobowiązania, które były wymagalne w dniu wprowadzenia zakazu oraz te, które staną się wymagalne w okresie trwania zakazu,
  2. wygasają zobowiązania, które stały się albo staną się wymagalne w okresie trwania zakazu,
  3. wygasają zobowiązania, które dotyczą okresu trwania zakazu, bez względu na czas, w jakim powstały.

Pierwsza koncepcja jest najdalej idąca i oznaczałaby w praktyce umorzenie nieuregulowanych rat czynszu najmu oraz przykładowo wygaśnięcie wszelkich ustanowionych zabezpieczeń, zatem należałoby ją wykluczyć jako całkowicie nieracjonalną (bez względu na to, czy istnieją podstawy, by w ten właśnie sposób rozumieć wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron).

Najbardziej racjonalna wydaje się koncepcja trzecia, ponieważ odpowiada intencji wprowadzonej regulacji. W tym przypadku literalne brzmienie przepisu nie daje w zasadzie żadnej odpowiedzi. I choć uprawniona jest także koncepcja 2) to w każdym przypadku należy się liczyć z poważnymi wątpliwościami, które doprowadzą do niejednego sporu w zakresie rozliczenia należności granicznych, szczególnie jeśli zakaz został wprowadzony w trakcie trwania miesięcznego okresu rozliczeniowego.

Czy Kodeks Cywilny reguluje stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej?

Zawarte w ust. 4 komentowanego przepisu odesłanie do przepisów Kodeksu Cywilnego jest wyjątkowo niejasne, ponieważ Kodeks Cywilny nie zawiera przepisów, który wprost odnosiłyby się do regulacji stosunków zobowiązaniowych w przypadku prawnych ograniczeń swobody działalności gospodarczej.

Najprawdopodobniej „prawne ograniczenia swobody działalności gospodarczej” powinny być rozumiane jako ograniczenia wprowadzone mocą aktów władzy administracyjnej, które wprowadzają wyjątek od zasady swobody działalności gospodarczej. Nie może jednak chodzić o przypadki ograniczenia tej działalności na skutek reglamentacji polegającej na obowiązku uzyskania zezwolenia lub koncesji.

Ustawodawcy mogło zatem chodzić o przepisy Kodeksu Cywilnego, które przewidują możliwość zmiany istniejących stosunków zobowiązaniowych w przypadku zmiany stosunków, a jednym z przypadków ich aktualizacji byłoby wprowadzenie administracyjnego ograniczenia swobody działalności. Idąc tropem tego rozumowania – które jednak jest dość ryzykowne – można by przykładowo zastanawiać się, czy przepisem tego rodzaju nie jest art. 475 Kodeksu cywilnego dotyczący następczej niemożliwości świadczenia. Zgodnie z art. 475 KC, jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. Przepis ten w sytuacji wygaśnięcia umów najmu mógłby przykładowo znaleźć zastosowanie przy rozstrzyganiu sporów dotyczących sytuacji prawnej przedmiotów pozostawionych przez najemcę w wynajmowanym lokalu i mógłby np. wyłączać odpowiedzialność z tytułu bezumownego korzystania z powierzchni handlowej.

Zastosowanie art. 15ze ust. 4 ustawy mogłoby także mieć znaczenie przy ocenie określonych stanów faktycznych. Przykładowo w przypadku art. 390 ust. 1 KC regulującego odpowiedzialność z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej, można by uznać, że prawne ograniczenie swobody działalności gospodarczej wyłącza odpowiedzialność za odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powyższe przykłady mają jednak charakter wysoce hipotetyczny. Wydaje się, że bardziej uzasadnione jest skłonienie się ku tezie, że przepis art. 15ze ust. 4 zawiera tzw. puste odesłanie i z tego powodu pozbawiony jest jakiejkolwiek treści normatywnej.

Jakie jeszcze wątpliwości rodzi interpretacja przepisów o wygaśnięciu umów najmu w galeriach handlowych?

Kolejne wątpliwości można by mnożyć. Ciekawy jest na przykład postulat, by w okresie zawieszenia umów podmioty wynajmujące na bieżąco wystawiały faktury najmu oraz rozpoznawały obowiązek podatkowy w podatku dochodowym oraz VAT. Niewątpliwie interesujący jest sam zakres umów, których dotyczy wygaśnięcie, szczególnie w kontekście rozróżnienia powierzchni handlowej oraz działalności usługowej, w tym podmiotów, które prowadzą działalność handlowo-usługową. Czy możliwe jest wygaśnięcie umowy w 78 procentach, jeśli pozostałe 22 % są przeznaczone na działalność usługową?

Wydaje się, że bez interwencji prawodawcy w tej materii nie jest możliwe zaproponowanie spójnych rozwiązań w zakresie wprowadzonej regulacji. Z drugiej strony rozmiar problemów, który powstał na skutek wprowadzenia do polskiego systemu prawnego art. 15ze specustawy jest tak ogromny, że można go porównać do zagadnienia rozliczania zobowiązań w tzw. „umowach frankowych”. Nie można wykluczyć, że również w tym przypadku dla ustawodawcy tymczasowo najlepszym rozwiązaniem będzie umyć ręce, co oczywiście nie pozostanie bez szkody dla relacji handlowych w obszarze retail oraz działalności sądów powszechnych, które będą musiały rozpoznawać liczne spory pomiędzy najemcami oraz właścicielami galerii handlowych.

Poniżej linki do artykułów odnoszących się do poruszanego zagadnienia:

Moje profile w Social Media

W jaki sposób następuje ustalenie planu spłaty wierzycieli w postępowaniu upadłościowym?

Dodaj komentarz